Nowe budownictwo w Arizonie: poradnik dla osób przeprowadzających się z północy

Przedstawiciel budowniczego nie jest twoim doradcą

Sprzedawca w domu pokazowym jest miły, zna produkt i pracuje dla budowniczego. Jego zadaniem jest sprzedać dom po cenie i na warunkach budowniczego. To nie znaczy, że jest nieuczciwy, ale nikt w tym pomieszczeniu nie doradza ci, czy działka, cena, umowa i harmonogram są dla ciebie dobre. Agent kupującego jest po twojej stronie stołu. Olga Boyke pomaga porównać osiedla i budowniczych, ocenić działki i projekty, zrozumieć umowę, negocjować incentywy oraz warunki, a także koordynować inspekcje i zamknięcie, mając za jedyny cel twój interes.

Przyjdź z agentem na pierwszą wizytę

Wielu budowniczych wymaga, by agent towarzyszył kupującemu w pierwszej wizycie lub został zarejestrowany przed nią. Wejście bez agenta i wypełnienie karty gościa może ograniczyć późniejsze możliwości skorzystania z reprezentacji. Jeśli się przeprowadzasz, powiedz o tym Oldze, zanim odwiedzisz dom pokazowy, także wirtualnie, i zapytaj o politykę rejestracji dla kupujących spoza stanu. Ponieważ zasady wynagradzania agentów w ostatnich latach się zmieniły, omów na piśmie, jak agent jest wynagradzany, przed oglądaniem.

Quick move-in, dom budowany, semi-custom i custom

• Quick move-in (inventory). Dom wybudowany lub prawie gotowy. Daje szybkość i pewność, dlatego często pasuje do terminu sprzedaży domu na północy.
• Dom budowany od zera (to-be-built). Wybierasz działkę, plan i opcje, ale czekasz dłużej i narażasz się na podwyżki i opóźnienia.
• Semi-custom i custom. Więcej swobody w planie i wykończeniu, a w przypadku custom projekt z własnym architektem. W okolicach takich jak North Scottsdale proces może wymagać zatwierdzeń i trwać ponad rok.

Jak czytać umowę budowniczego

Umowy budowniczych różnią się od standardowych formularzy rynku wtórnego i chronią budowniczego. Przed podpisaniem poproś agenta o wyjaśnienia, a tam, gdzie to zasadne, o przegląd przez prawnika od nieruchomości. Zwróć uwagę na:

• zaliczki i moment, od którego stają się niezwrotne,
• zapisy o terminie ukończenia i skutkach opóźnień,
• ochronę przed podwyżkami cen opcji, materiałów i premii za działkę,
• warunki incentyw, zwłaszcza obowiązek korzystania z preferowanego banku lub firmy tytułowej,
• prawo do zmian projektu i tolerancje metrażu,
• gwarancję, klauzule rozstrzygania sporów i ograniczenia przenoszenia praw.

Incentywy: porównaj pełny koszt

Budowniczowie często oferują obniżenie oprocentowania (buydown), dopłatę do kosztów zamknięcia lub kredyty na ulepszenia. Mogą być wartościowe, ale często są związane z preferowanym bankiem i firmą tytułową i mogą być zawarte w cenie bazowej. Porównaj pełny koszt: cenę, oprocentowanie, opłaty, ulepszenia i harmonogram, z tym, co dałby niezależny bank i tańsza oferta. Doświadczenie Olgi w bankowości pomaga zadawać właściwe pytania obu stronom.

Ulepszenia: co kupić u budowniczego, a co zrobić później

Decyzje konstrukcyjne, takie jak działka, orientacja, wysokość sufitów, dłuższy garaż, rozszerzone patio, przygotowanie instalacji elektrycznej oraz hydraulicznej pod kuchnię zewnętrzną lub sprzęt basenowy, najlepiej podjąć na etapie budowy. Niektóre wykończenia, ogród, basen, żaluzje i oświetlenie często można wykonać później, czasem taniej. Uzyskaj wyceny przed założeniem, że cena budowniczego jest najlepsza, i pamiętaj, że niektórzy budowniczowie ograniczają prace zewnętrzne przed zamknięciem.

Inspekcje na każdym etapie

Nowy dom nie znaczy doskonały. Niezależne inspekcje na kluczowych etapach, na przykład przed montażem płyt gipsowo-kartonowych, po zakończeniu budowy i przed końcem pierwszorocznej gwarancji, mogą wykryć problemy z konstrukcją, instalacjami, izolacją, odwodnieniem i wykończeniem, gdy ich naprawa jest łatwiejsza i tańsza. Uczestnicz w przeglądzie końcowym (walk-through) i dokumentuj każdą uwagę na piśmie.

Gwarancja i ochrona w Arizonie

Wielu budowniczych oferuje gwarancję wielopoziomową, na przykład rok na wykonawstwo, dwa lata na główne systemy i dziesięć lat na wady konstrukcyjne, ale warunki się różnią, więc czytaj faktyczny dokument. Prawo Arizony zapewnia również ochronę nabywcom nowych domów, w tym przepisy o gwarancjach i procedurze zawiadomienia o wadach przed niektórymi roszczeniami. Licencję wykonawcy i historię skarg można sprawdzić w Arizona Registrar of Contractors. O szczegółach swojej sytuacji porozmawiaj z prawnikiem.

Sprawdź osiedle, nie tylko dom

Kupujesz w osiedlu, które może być w budowie jeszcze przez lata. Poproś o dokumenty i budżet HOA, o informację o ewentualnym Community Facilities District lub opłatach specjalnych, plany sąsiednich działek, obiektów komercyjnych, dróg i linii energetycznych. Sprawdź, ile działek pozostaje niesprzedanych i czy budowniczy będzie dalej oferować domy po niższych cenach po twoim zakupie. Odwiedź osiedle o różnych porach dnia, także latem. Te zagadnienia są szczególnie ważne w szybko rosnących okolicach, takich jak North Peoria i North Glendale (zob. gdzie zamieszkać).

Zakup nowego domu z innego stanu

Klienci przeprowadzający się z północy lubią nowe budownictwo za przewidywalność: brak zaległych napraw, nowoczesne systemy, jeden punkt kontaktu. Kompromisem jest czas, bo dom budowany od zera może być gotowy dopiero za wiele miesięcy. Domy quick move-in lepiej pasują do harmonogramu sprzedaży na północy. Agent może uczestniczyć w inspekcjach i przeglądach w twoim imieniu, a większość dokumentów podpisuje się elektronicznie. Szczegółowy harmonogram: sprzedaż na północy, zakup w Arizonie. Wersja angielska tego poradnika: Buying new construction in Phoenix.